交付结算销售物业下降 中国金茂净利下滑28%

日前，中国金茂发布2015年年度业绩，截至2015年12月31日年度收入为221.1亿港元，较2014年下降25%。报告期内，公司所有者应 占溢利为37.89亿港元，较2014年下降28%。此外，统计显示，2015年中国金茂整体销售毛利率为39%，与上年持平。业内人士分析，近年来快速 发展的中国金茂，在延续销售业绩大幅增长的同时，也出现了企业纯利下滑的现象。其中，公司规模扩张过快以及产品线过于依赖高端项目，都需要引发企业的注 意。

销售额上涨

统计显示，截至2015年12月31日，中国金茂累计取得物业签约销售额278.07亿元人民币，完成年初制定248亿元销售任务的112%。 同时，公司土地一级开发销售成交额22.95亿元人民币，共计301.02亿元人民币。同比2014年的215亿元增长39.5%。此外，金茂2015年 12月录得已认购（未签约）物业销售金额共计人民币30.86亿元。

按照销售面积计算，截至去年底，中国金茂累计取得物业签约销售建筑面积110.3万平方米，同比去年增长24%。

近年来，中国金茂公司销售额呈现稳步增加趋势。2013年、2014年、2015年三年开发项目数量分别为23个、31个、40个，签约销售额分别为210亿、215亿、301亿元。

资料显示，2009年当时的方兴地产以广渠路10号地王起家，打造出后来屡获销 冠的金茂府项目。之后，方兴接连在北京开发多个高端住宅项目，并向上海、青岛、南京、长沙、丽江等多个城市布局。数年间，公司销售规模达到300亿元，稳居房企第二梯队。

交付结算楼盘减少

金茂报告显示，截至2015年12月31日年度收入为221.1亿港元，较2014年下降25%。报告期内，公司所有者应占溢利为37.89亿 港元，较2014年下降28%。公司2015年度城市及物业开发板块整体入账销售收入为178.97亿港元，占收入总额的81%，较上年下降30%。

中国金茂表示，物业开发板块收入下降，主要由于交付结算的销售物业较上年下降。截至2016年2月29日，集团累计未交付结算的物业销售不含土地一级开发销售，签约额共计约337亿港元。

同时，集团旗下写字楼业绩有所增长，金茂商务租赁及零售商业运营收入占收入总额7%，较上年增长7%；酒店经营收入占收入总额10%，较上年增长6%。

警惕市场变化

“业绩快速晋升为‘中产’的金茂需要警惕‘中产陷阱’。”一位地产界人士告诉北京商报记者，当企业发展到一定规模时，企业的盈利能力、管理架构、产品结构、融资能力都将迎来新的考验，兼顾规模扩张与企业效益则需要企业高超的经营策略。

去年10月，方兴地产正式宣布更名“中国金茂控股集团有限公司”，更名背后则是企业战略的调整。中国金茂将由传统意义上的地产开发商向城市运营 商转变，并提出了从“双轮驱动”到“双轮两翼”的升级计划。在“销售+持有”的原有战略基础上，中国金茂将加入“金融+服务”两大元素支持其城市开发运营 业务。

但在金茂的“双轮两翼”战略中，金融和服务领域的业务占比和利润目标并未对外明确公布。金茂也坦然表示，新业态要产生收益需要时间，短期内开发物业和持有经营的地产业务仍然是企业主要利润来源。

业内人士分析，目前，公司二级开发项目主要位于北京、上海、广州等一线城市和包括重庆、青岛、珠海在内的发达二线城市，在12个发达城市里拥有 34个开发项目，约70%的二级开发项目位于一线城市。一线城市楼市近期表现强势，为金茂未来业绩带来有力支撑。但同时，一线城市土地成本在不断攀升的同 时，一线城市政策加码预期也在加强。

此外，中国金茂在产品定位上一直坚持以溢价能力强的高端项目为主。“高端楼盘在市场升温时赚得盆满钵满，但楼市低迷时则是最后复苏的产品。”一位楼市观察人士表示，主打高端的金茂正面临越来越复杂的中国楼市大环境。

此外，有相关人士表示，金茂目前一些开发运营的部分项目还面临规模大、去化周期长的问题，这些项目沉淀资金过多，也可能给企业带来风险。

北京商报记者 董家声