“营改增”后房企获减税红利 房价会不会降?

“我”看营改增

对于房地产业纳入营改增试点范围，我的很多朋友都很关心。因为房地产业税负的变化，有可能会影响房价。作为企业老板，我们考虑的还有经营策略的改变。

“我”是谁

我是成都一家房地产开发公司的老板。我关心营改增后，公司的税负会怎么变化，我周围的人关心会不会影响到房价。

政策干货

房地产业将适用11%的增值税税率

计算增值税额的时候，开发商支付的土地价款可以从销售额中扣除

销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税

A

税负如何变?

计算增值税额可扣除土地价款

营改增后，房地产业将适用11%的增值税税率，而目前营业税税率为5%。跟其他纳入营改增的行业一样，乍一看，税率上涨这么多，吓一跳。由于营业税是基于全额征税，而增值税是基于增值额征税，且对于部分成本可以进行进项税抵扣，所以单纯比较新老税率没有意义。

房地产业成本中较大的一块是土地成本，以成都的平均水平为例，要占到营收的四成到五成，因此，土地价款能否抵扣或在计算时扣除，成为关键中的关键。最 近，房地产业如何征收增值税细则出台，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。我长舒一口气，看来行业税负“只减不增”不是难事。

以一套价值百万元的住宅为例，土地价款、建筑安装成本、毛利三项大概分别占50万元、30万元和20万元。原先按5%缴纳营业税，税金就是5万元。

以后征收增值税，税率为11%，国家规定销售额中不含土地价款。这样一算，所以这套房子的销售额是(100万元-50万元)/(1+11%)=45万 元。那么销项税额就为45万元×11%=4.95万元。而另一大块成本就是建安部分，核算进项税额就为30万元/(1+11%)×11%=2.97万元。 销项税额减进项税额后税金还不到2万元。

当然，税负也不一定都能降低这么多。我跟做建筑业的朋友聊过，他们抵扣有些困难，工程造价也会上涨，所以传导到我们这儿的建安成本可能会上升。但总体来说，我们还是比较乐观。

还有一点，我们企业规模不大，财务上对营改增的准备还不够充分，按规定，我们还可以选择一些过渡性政策。

财税部门规定，一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的 老项目可以适用和营业税同样的税率，等到销售2016年5月1日后取得的或新开发的房地产项目才适用于11%的增值税率。

B

房产市场如何变?

精装修住房比例或加大

在经营策略上，我们还需要注意什么呢?

地产圈的朋友们在一起聊天，大家算了算账，明确了一个共识：要加大精装修住房的投资力度。

既然土地成本要在销售额中扣除，那么房企的抵扣主要来源于建安成本。精装修住房相比毛坯房可抵扣的额度要大很多，对企业来说，利润率也更高。所以，产品开发的模式有必要转变，精装修住房的投资增速会大于毛坯房。

其次，从公司内部来看，管理模式也要转变，房企的大减负时代已经到来，为了充分享受减税红利，我们必须在业务操作规范、各类票据管理、财务核算上进行精细化管理。

最后，可能也是最关键的一点。房地产企业被纳入了抵扣链条，意味着我们出售的不动产，可以被客户拿来进行抵扣。假如一家企业购买了价值500万元的房 产，那么他可以抵扣的税款就达到500万元/(1+11%)×11%=49.5万元。可以想象，这会给各类实体产业的企业带来新一轮投资热情和不动产采购 的需求，房地产市场的需求量或许会快速上升。

但居民住宅的价格会大幅上升吗?我觉得影响不大，因为只有企业用于生产经营的不动产才能列入抵扣，比如自建厂房、商业用房和房租都可以抵扣。所以需求提升主要在商业用房领域，应该不会有“抢房潮”出现，当然，这只是我的估计了。

专家点评房地产业营改增

真正体现结构性减税效果

□ 西南财经大学财税学院副院长 李建军

房地产业纳入全面营改增试点，对房地产企业会有明显的减税红利。由于房地产业库存还比较大，且竞争激烈，减税红利势必有一部分流向消费者。

更重要的是，房地产被纳入抵扣链条，对整个经济运行中各行各业都有减税红利。无论是制造业还是服务业，成本中不动产的购入或租赁占比都很大，这部分成 本能够作为进项税抵扣，对于各个行业都是重大利好，也真正体现出营改增结构性减税的效能，是推进供给侧改革的实质举措。