政府调控与市场调控共同推进房地产市场去库存

在房地产去库存成为业内头等大事时，政府调控之手与市场调控之手应该如何发力？

2016年全国“两会”召开前后，由相关中央部委或各级地方政府主导的房地产去库存政策接踵而至，但本来并不寒冷的一线城市楼市却因此愈加火爆，而业已陷入停滞期的三四线城市楼市，政策的提振作用还远未达到预期。

“楼市调控涉及许多方面，单纯由政府部门出台鼓励购房政策未必能如愿去库存，李克强 总理在政府工作报告中谈到的‘因城施策’是一个办法。但是，还应在鼓励购房的同时有所抑制，既鼓励客户端主动购房，也要更多地采用市场手段鼓励开发商主动 去库存。”针对当前的房地产去库存政策，一位市场分析人员告诉说到。

“因×施策”多头出击

说到眼下的去库存，许多人只是将其简单地理解为去除商品住房库存，也只是看到三四线城市存在大量的待售商品住房。事实上，即使在一线城市、即使住宅市场销售火爆，这些城市依然存在房地产库存问题。

3月4日，全国政协委员、国内贸易工程设计研究院总建筑师陈昌生在接受 采访时强调，尽管当前房地产库存量最 大的还是在二线城市以下，但是，去库存不能仅仅指住宅，商业用房、办公用房在一线城市也有不少库存。“鼓励农民工进城 买房没有错，数以亿计的农民工也确实是一个巨大的潜在客户群体。但是，农民工没有就业是不会进城的，也没有在城市定居的条件。”陈昌生认为，“对于这类人 群的住房需求、对于不同种类的房地产项目，政府部门制定相关政策时，更要分层次区别对待，‘因城施策、因人施策、因项施策’。针对在建项目或筹建项目可能 形成的潜在库存，还应允许开发商及时调整土地用途，改变开发形式，向市场推出更加适销对路的产品。”

陈昌生表示，当前房地产市场除了刚性需求和改善型需求，投资性需求依然存在。而商品 房本身的商品属性，不能完全扼杀。因此，要适当鼓励投资房产。但是，目前即使在北京，真正靠租赁收入获取投资回报的效益也并不明显，今后还应适当在税收政 策上予以调整，鼓励租赁市场发展，以建立良好的租购并举的住房制度。

3月5日，全国人大代表、新希望集团董事长刘永好表示，房地产去库存政 策不应“一刀切”，一线城市与其他城市需差别对待。“目前北上广深等一线城市由于土地出现供给差异，信贷政策、税收政策放开等原因，导致房价上涨。因此， 房地产去库存需从两方面入手：排名前列，差异化政策，对于三四线城市房地产去库存，政策上应予以适当放开；第二，企业需要审时度势，把握市场情况，坚持积极的 销售策略。”

全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林称，目前，有钱的农民工基本都买房了，另外一些想买房的农民工则需要梯级消费。鉴于此，“应把首付款再降低一些，低至一成就会增加购买能力，加快去库存。但是，这样一来，银行将面临更多的风险，需要在风险和去库存之间衡量。”

另据最 新下发的《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016~2018 年）及五个行动计划的通知》，广东省计划在三年内消化2630万平方米的商品房，各地市的商品住房去库存周期控制在16个月以内。此外，根据各地商品房库 存规模和房地产市场实际，省内城市将分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策，其中深圳位于第四类，去库存指标任务为零。

供给侧改革需落到实处

房地产去库存除挖掘需求侧潜力，供给侧如何配合跟进？纵览已出台的去库存政策，似乎仍有欠缺。

“目前政策大多着眼于刺激消费需求，尽管有引导开发商适当降低房价的说法，但是，如何降低？何时降低？降低多少？却并没有一个明确的目标。”上述市场分析人员称。

的确，化解房地产高库存，如果仅仅着眼于短期效果，自然是从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等。如果着眼于中长期改革，则需从供给侧改革考虑，需要全局性的战略性政策指引。

从目前来看，尽管地方政府频频要求开发商降价，但诸多开发商并不愿意降价。往往是项 目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流等棘手问题，才会采取这个办法。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非在土地成本和其他税 费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。

对此，全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后认为，政府应当引导开发商核算房屋成本，设定合理利润空间，降价去库存。同时，银行要促使开发商回笼资金加快还贷，推动开发商将现有空置房降价销售。

全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保强调，农村房地产市场也应纳入整个房地产市场研究、调控和规划中。“目前，农民自建房在金融上不能抵押，因为流动性有问题，银行拿在手里很难变现；政府的GDP 核算中，也不算固定资产投资。但实际上，农村这块需求非常大，做生意、打工赚了钱的农民，很多人都要在家乡盖漂亮的大房子。政府对这种现象要进行引导，特 别是要把它们纳入到宏观调控中来，让这部分资产动起来。有流动就有价值，农民进城的经济基础条件也就好解决了。”“房地产去库存不是简单地卖房子。政府要 有差别化地设计，创新一些方法，尽力而为，量力而行。”3月2日，全国政协委员、台盟中央常委骆沙鸣表示，去库存首先要从供应源头上解决，要避免土地财政 驱动，把供地价格控制在一个合理的区间范围内。“像保障房、廉租房之类，政府可以考虑直接从市场收购，不再由政府建设，从而减少土地交易，通过政府购买服 务的方式，消化现有房源。”“另外，可以通过房产税进行调节。”骆沙鸣认为，通过税收方式，能够降低购房者购房为保值、增值的冲动，把有限的房地产资源合 理分配给需求方。

“政府有必要更多地将部分房源由商品房变为保障房，并且开辟以‘低房价、部分产权、容积率略高’为特点的‘准商品房市场’，以缓解低收入者和刚需需要。”全国人大代表、清华大学教授蔡继明认为。（来源：中国建设报）