一个烂尾楼盘的“自救”

清远一楼盘三年前卷入债务漩涡烂尾 百名业主组织自救“收尾” 小区已通水通电

文/图 广州日报记者曹菁

一个曾经卷入债务和司法漩涡的楼盘，经过百多名业主的艰难自救，目前已基本实现通水、通电，初步具备了居住的条件，经过近三年的上访、奔波，业主们的心情经历了由绝望、悲观到希望的冰火两重天。截至目前，有70多业主已入住，带着新的希望步入新年。但是，业主们还面临着是否能够顺利办理房产证的问题，这个楼盘的自救最后能否真正成功，仍有待社会和法律的验证。

1.一房两卖怎么解决？

2013年6月21日至7月5日，清远市住建局派出应急小组到时尚都市销售中心驻场，对涉及“一房多卖”，以及交了钱没有签合同的业主进行资料登记备案，做摸底调查并对该问题进行处理。

针对业主质疑最 大的“一房多卖”问题，最 好的解决办法就是厘清购房者签约付款的时间先后顺序，确保消费者的合法权益。清远专门成立了调处工作小组，成员单位涉及清远市、清城区政法委、信访局等单位，联合处置，暂停了楼盘预售，依法查封。清远市住建局积极协调楼盘开发商的相关债权人与购房业主三者关系。对已缴交购房款但没有办理网签确权的问题，要求他们在住建局的监管下，解除各债权人名下已网签确权的房屋，先为上述情况购房业主办理网签确权。

2.自救工作进展如何？

目前，业主们的自救已进入下一步消防验收等环节，包括按规范设置的消火栓系统、消防池、逃生通道及防火门等设施，有70多业主已入住。目前，自救资金缺口仍有百万元之多。

3.自救资金如何解决？

参与自救计划的业主按照每户6000元再加各自商品房面积平方数累加计算，自愿向业委会支付自救款，目前，小区已有280户业主加入到了自救行列，自筹了近300万元的资金，用于接通小区的临时用电用水、绿化、道路报建，满足了基本的居住条件要求。小区业委会已设立了对公账户，每次使用资金都是经过业委会集体讨论，专款专用，确保资金的安全。

4.这些房子能办证吗？

按照正规的盘活程序，应该是由开发商去规划部门报施工方案，然后到住建部门去办好新的施工许可证后，就能施工。施工结束后，由开发商去办大确权。大确权后，小业主才能拿房产证。

有律师指出，程序上的任何一个障碍，都有可能使得这个项目夭折。要完成开发商没做完的工作，必须转化为开发商的角色，而不是业主的角色。业主自救盘活烂尾楼很少见，能否成功拿到房产证关键是要取得政策上的突破。

该小区业委会相关人士透露，已与住建等部门进行了沟通，待相关公共设施完工后，届时可接受现场实地楼宇验收，特事特办。

落魄：

开发商破产牵出一楼多卖

“时尚都市”位于清远凤翔大道旁，两幢20多层高的电梯建筑隐没在周边的高楼大厦中，并无特别。然而现在，“时尚都市”已成为清远楼市的一个带有消费警示性的标签。

2013年6月，时尚都市无法如期交楼，随后，被业主发现开发商存在一房多卖、挪用业主们预支的购房款用作他用的问题。

该楼盘最终沦落成清远市区一大烂尾项目，随着业主的维权愈演愈烈，成为当年省市媒体关注的焦点，一时间令该楼盘声名狼藉，也敲响了清远中小楼盘盲目扩张开发，资金链断裂的警钟。

按照当时的开盘宣传资料显示，该小区临近规划中的广清轻轨，周边有购物广场、学校，价值潜力无限。主推户型两三房为主，面积75~126平方米，清盘一口价折合低至3980元/㎡起，因生活便利，小区位置很不错，超高的性价比一时吸引了众多买家争相购房。高峰期，房价一度卖到5000多元一平方米。

业主：

投入毕生积蓄买的房竟拿不到手

“当时我们看到住建部门公布的调查报告，原来开发商内部陷入债务破产，面临的官司重重，心都凉了，不知道何时才能拿回自己的房子。”业主吴阿姨说，自己当年投入毕生积蓄，购置了一套房，事发后她急得快晕倒了。

另一位业主林先生，2013年4月付清了首期10多万元的房款购买了时尚都市的房。就在准备收楼之时，他在清远市住建局网站看到自己的房子被查封了，而且还是别人的名字，林先生跑到楼盘讨说法，得到的答复是开发商欠别人的钱已经“消失”。

那年的6月，对于很多业主来说，是一个不堪回首的苦夏，在发现陷入一场消费骗局后，愤怒的业主们开始走上维权的苦旅，开发商的骗局也逐渐被曝光。

调查:

开发商欠债131套房涉案

根据2013年7月清远住建部门的调查报告，调查工作小组对涉案业主进行现场登记的结果显示，时尚都市楼盘涉案房屋131套，涉案金额2726万元，涉及购房业主95人，其中初步核实“一房两卖”65套，涉及购房业主38人；未为购房业主办理网签确权66套，涉及购房业主57人。因开发企业经济纠纷而被法院查封导致不能为该楼盘涉案131套房屋办理网签确权手续。其后，又有承包商起诉该楼盘开发商，要求支付时尚都市1、2号楼所欠工程款及相关补偿款、停工损失本息共6627万余元。

调查结果出来后，清远专门成立了调处工作小组，暂停了时尚都市的预售，依法查封。业主们了解到，已经售卖并签合同的业主，可在等待新的开发商接手或原先开发商解决债务问题，这样原本付款的业主可以继续按照程序办理房产证，但开发商欠债累累根本无力偿还，这个过程需时多久根本无法预测，即使等到法院审理完毕后也没有剩余的钱完成收楼工作。面对烂尾项目盘根错节的债务链以及接踵而至的连场官司，业主们一致认为唯有自己筹钱完善后续收尾工作才是解救的出路。

自救：

业主筹资完成收尾工作

退休干部宋老师透露，时尚都市楼盘当年距离验收交楼只是一步之遥，当时主体建筑工程已经完工，电梯也安装到位，只剩绿化、消防、供水供电等配套设施还未安装，只需要再投入数百万元即可完工。

维权后，业主们冷静下来，有业主提出，每户按照各自商品房面积比例出资，共同筹集尾款解决扫尾工程。

“因为当时看到开发商因破产要进入漫长的司法程序，楼盘要清盘不知道要等到何年何月，经过仔细的核算，时尚都市楼盘剩下约500万元的工程没有收尾，如果每个业主先出一万元左右，应该可以启动扫尾工程。我们几个业主就萌发了自救的想法。”宋老师说，2015年3月他发起了业主自救的行动，成立了业主委员会。

随后，热心的宋老师就开始不断前往连州、英德等地联系业主，并给每个业主打电话，做工作，发动更多的业主加入筹资自救。最终，业委会抱团自救盘活烂尾楼的做法得到了业主的行动支持，目前，已有130户业主加入到了自救行列，自筹了近300万元的资金，用于接通小区的临时用电用水、绿化、道路报建和一部电梯的启用。

水电通了后，物业公司也顺利进驻，提供小区的绿化、保洁、保安等服务，为了加快楼盘后续收尾工程，物业公司还垫付了几十万元启动资金。“当初进驻这里，也是遭受了开发商、承包商的种种阻挠，通过业主们的努力，才解决矛盾。”到去年8月，小区的水电、路、电梯基本扫尾就绪，具备居住条件，物业开始陆续接受业主入住。据了解，该楼盘含商铺共有463户，目前已装修入住70户。

关键:取得政府部门的支持

记者从该小区的业主委员会了解到，时尚都市自救的初步成功除了业主们维权和团结的意识，最主要还是得到了政府的支持。“为了帮助楼盘业主入住，政府专门成立了由住建、信访、司法等部门组成的协调领导小组，帮助业主与供电、供水等部门进行沟通，采取特殊情况特殊办理的办法，几乎是一路绿灯。”宋老师感慨地说，没有政府的协调，小区自救要想在短时间内成功报装水电、消防等几乎是难以想象的。

后续：将诉讼追讨自救资金

在法院还未对小区债务清盘官司作出最终的裁决之前，业主们自救付出的资金能否通过诉讼追讨回来？小区业委会也开始计划下一步的维权工作。

法律专家就时尚都市的情况进行了司法解释：认为开发商没有能力完成楼宇的收尾工程，其财产被法院拍卖所得，优先支付工程款用于完善楼宇的收尾工程，确保楼宇交付业主居住，业主为开发商垫支的自救款属于该条款。目前，该小区已发起对开发商的起诉追讨自救款的行动，届时追回的款项按自救款出资比例参与分配胜诉成果。

（责任编辑：李方）