新年开局现阶段性低谷 豪宅增多制约楼市成交量

受季节性限制,历年元旦及春节前后均为年度成交低谷期,2016年开局两周成交进入阶段性新低。 业内人士认为,虽然市场的开局特征并不能代表全年的成交趋势,但2016年北京新建商品住宅市场将很难实现突破。北京商品房豪宅化趋势基本确立,高价住宅 的快速增多将导致2016年市场成交步伐放缓,商住类产品在供需两端所占比重将进一步提升。

成交阶段性低谷

2016年,北京楼市未能收获“开门红”,开局两周成交均价进入阶段性新低。

亚豪机构统计数据显示,1月第二周,北京共实现商品住宅(不含保障房与自住房)成交1483套,成交面积15.25万平方米,环比出现小幅下滑,同时这一成交量也创造了近9周的新低;从价格来看,上周北京商品住宅成交均价为29485元/平方米,环比下滑21%。

“近两周成交量较低的主要原因是受到季节性限制,历年元旦以及春节前后这段时间均为年度成交低谷阶段。不过与去年同期相比,2016年开局两周 的成交量起点颇高,2015年1月北京商品住宅平均周度成交量仅为1008套。”亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示。

郭毅认为,与2015年年初相比,2016年政策步调基本一致,风向依然以放松为主,但限购政策仍未取消,这也制约着楼市成交难以出现太大突 破;另外,2015年北京豪宅元年的基调已经奠定,2016年这一趋势将愈发明显,高价住宅的快速增多必将使市场成交步伐放缓,这也是制约2016年北京 商品住宅成交难以突破的原因之一。

供应小高峰

在“少量高频”已成主导的供应市场中,上周北京商品住宅项目供应出现“大手笔”。

亚豪机构统计数据显示,上周北京住宅市场共有4个项目入市,其中包括众美·MIMO公馆、新北京中心、中国铁建·原香汇三个商住项目,以及新地国际家园一个普宅项目。4个项目共新增商品住宅产品1042套,这一供应量也创造了近7周的新高。

从供应产品结构看,上周入市的商住项目居多,且多为“大手笔”。郭毅称,其中仅众美·MIMO公馆一个项目就新增供应572套,其他三个项目单次推盘也均超过百套以上。

郭毅进一步分析认为,从长期来看,由于大量竞建和配建保障房及自住房,北京商品住宅供地连续两年萎缩,2014年和2015年出让住宅用地中可 用于市场自主定价的商品住宅开发的总面积不过500万平方米,这将造成开发商的惜售谋利心态,在这种情况下,加密开盘频次每次仅推出少量货源,可实现价格 小步快涨,将是2016年北京楼市供给的主要特征。

商住占比将提升

从成交结构上分析,上周商品住宅成交中,商住类产品占比高达四成,而在普宅售价越来越高的背景下,商住类产品供需所占比重仍将进一步提升。

郭毅认为,在高昂的土地成本面前,部分自住房的限定售价甚至低于土地成本,而地块中可售住宅的高端化必然影响到销售速度,为了确保业绩,开发商只得依托于地块中的可售商业公建部分,通过散售方式实现资金回笼和保障销售任务的达成。

在北京目前商业投资热度不高和住宅限购的市场背景下,将可售商业公建开发成可商亦可住的商住公寓产品,最 符 合政策环境和需求导向。未来,商住公 寓的市场供应规模将大幅增加。另外,住宅市场的豪宅化会将部分购房需求挤压到商住市场,而商住产品在市场需求面加大的背景下价格会稳步上涨。

（责任编辑：施晓娟）