把握城中村改造方式 助推经济实现健康发展

中国建设报·中国住房 2016-03-09 09:04:55
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从本质上说,棚户区改造有利于缓解城市内部二元结构矛盾,改善居民居住条件,促进土地的集约利用。尤其是自2014年以来,全国房地产市场普遍陷入调整,大量城市楼市下滑态势明显。棚户区改造能接过市场的接力棒,拉动投资,增加消费需求,带动相关产业发展,助推经济实现健康发展。 大多数三四线城市楼市供过于求,大量

从本质上说,棚户区改造有利于缓解城市内部二元结构矛盾,改善居民居住条件,促进土地的集约利用。尤其是自2014年以来,全国房地产市场普遍陷入调整,大量城市楼市下滑态势明显。棚户区改造能接过市场的接力棒,拉动投资,增加消费需求,带动相关产业发展,助推经济实现健康发展。

大多数三四线城市楼市供过于求,大量新建安置房已无必要。在这种情况下,国家又推出了鼓励“货币化安置”的政策,期待能够起到一举两得——既改善棚户区居住环境又消化市场存量的作用。对于真正有迫切需求的棚户区居民来说,选择更灵活的安置方式更具吸引力。

然而,在棚户区改造中,需要注意的是,被纳入棚户区改造的城中村,是不是真的都急需被改造呢?或者说,在一个城市中,把哪些城中村优先纳入改造是否应该有一个明确的标准。这决定了“被棚户区”的城中村改造的合理性与真正的意义所在。

国家定义的棚户区有三大类:城市棚户区、工矿棚户区、林垦棚户区。一些 城市将城市棚户区的标准设定为城市规划区范围内符合下列条件之一的居住区:房屋建筑密度较大,使用年限长;房屋质量差,安全隐患大;使用功能不完善,基本 配套设施不健全;设市城市和县城规划区范围内的行政村、自然村。

注意,这四个条件是并列的,只要具备一条就可以被列为棚户区。从这个意义上说,所有的城中村都要被列为棚户区。

一个城中村该不该“被棚户区”改造,取决于城中村的内在条件与外在驱动 力,除非因公共利益等特别需要的外因,城中村的内在条件是其是否被改造、采取何种方式改造的决定因素。否则,不尊重现实条件,简单地划定棚户区改造范围, 将可能造成巨大的浪费,影响社会的稳定,甚至是城市经济的整体健康发展。

部分城中村位于城市边缘地带,已被纳入城市规划建设用地范围。这些村庄普遍具有以下特点:

第一,由于区位条件一般,在外来人口本身就不多的三四线城市,这些城中村几乎没有外来租房人口,这与一二线中心城区的城中村有巨大差别。

第二,这些村庄的中青年居民大都已在城市就业,收入并不低。村庄中的大部分农田已被征用,但村庄之间还留有少量农田,种菜成为很多老年居民的业余活动。

第三,大多数村民住宅为近年新盖,建筑质量较好,多为两层,院落呈联排式布局,绝非危旧房。

第四,一些村庄有完整的排水设施、垃圾收集设施、水电,甚至有天然气,村容村貌整洁,只是在临近城市道路的空地上,有搭建的临时建筑作为商业经营。而部分环境较差的村庄,主要是缺少良好的排水与垃圾收集系统;建筑质量普遍较好,消防空间也有较充足的改造余地。

第五,这些村庄规模较大,有的数个村庄已连成一片,居民人口较多。如果采取拆迁再安置的模式,安置压力很大。

在这种情况下,究竟要不要改造,是这些被纳入棚户区改造的城中村居民的 疑虑。但居民听闻要被改造的消息后,不是思考如何与政府展开对话,表达诉求,而是普遍开始在自己的宅基地上加盖房屋。有的两层变三层,有的连院子一起盖成 了房屋。这种加盖只是为了拆迁时,多拿些补偿,而不是出于自己有居住需求或者出租的目的。这种被动式的加盖,无论拆与不拆,都是巨大的浪费。

城中村改造的目标,首要的是改善居民居住环境。但是改善居住环境远不等于整体拆建。将二层的联排小楼拆掉,盖成二三十层的高层住宅,就是改善居住环境吗?很多人难以认可。

对于政府来说,城中村改造的目标,可能更重要的是通过集体土地转变为国 有土地后,可以获得更好的土地财政收入,并从外观上树立了一个更现代化的城市区域形象。但这一切的发生需要一个前提,就是有开发商看上这块地,并愿意为此 承担其改造的部分甚至全部费用(以土地款的形式)。这种情况在一二线城市是可行的。但在三四线城市,在大量熟地流拍的情况下,还有多少开发商会愿意啃城中 村改造这种硬骨头?对于三四线城市,问题不是缺少土地来发展经济、进行城市建设,而是大量的土地被低效利用,尤其是一些企业打着投资的幌子,低价骗取政府 土地,却不见投资。

因此,对于很多这样的城中村来说,改造的前提是必须引进市场化的企业, 并且确定企业对这个改造项目未来的发展有了明确的实施计划后,且该计划是符合城市发展需求的,才能推进。这种城中村的改造,地方政府切不可过多干预,涉足 具体的市场操作。尤其是如果利用国家的贷款性资金强行推进改造,那么,将可能造成巨大的财政风险,给长远发展带来消极影响。

通过以上梳理,防止城中村改造对象的大面积“扩大化”已成为这一轮棚户区改造中需重点关注的一个问题。国家棚户区改造的政策或是应当督促地方政府严格限定棚户区的改造范围,把有限的钱用在刀刃上。宁可不花,不可滥花。

而事实上,对这些城中村采取综合整治,或者渐进式的改造模式更具有合理 性,居民生活环境得到改善,政府会获得更多的口碑赞誉。在国家试点集体土地改革之际,给这些村民宅基地更明确的权利政策,并在环境、公共服务、交通上将这 些城中村融入城市。这些新的村民社区未尝不是城市的一道风景,城市的多样性本来就有一部分属于这些城中村,属于这些新村庄的新居民。(来源:中国建设报)

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