房贷“泡沫”仍可控 需警惕再融资风险

近期,随着央行下调二套房首付比例,市场有部分观点认为,过往的金融危机和经济衰退多与房地产泡沫破灭相关,提高房贷杠杆率,或为地产泡沫埋下隐患。

对此,招商银行资产管理部高级分析师刘东亮接受《每日经济新闻》记者采访时指出,目前,我国房贷的杠杆比率仅为美国的三分之一,房贷加杠杆的空 间肯定是存在的,而且与发达国家相比还有比较大的差距。但从一线城市的房价角度来看,居民的购买力相对于房价来说,也存在不合理之处。

不少观点认为,从风险抵御能力来看,房贷仍属优质资产。著 名经济学家宋清辉就表示,中国的住房贷款在银行业总贷款中比重较低,仍属于安全产品,尚不存在如美国、日本类似的等隐患。

泡沫仍在可控范围

有分析人士通过梳理历史经验发现,过往的金融危机和经济衰退多与房地产泡沫破灭相关联,远者如日本房地产泡沫破灭导致长达十数年的经济衰退;近者如美国的“次贷危机”,由房地产引发的违约演变成席卷全球的一场金融风暴。

“所有的经济体都有泡沫,关键要看政府的容忍度是多少。”资深地产人士薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,目前,上海、深圳等一线城市的地产泡沫在30%~40%左右水平,相对而言仍在可控范围。

“香港1997年与日本1989年发生的楼灾,当时的泡沫水平基本达到200%~300%。”薛建雄表示,上海楼市分别于1999、2005、 2008、2011年发生过大跌,其中每一轮房价下跌时的泡沫都没有超过100%。“所以说,如果触碰到100%左右的水平,政府就要大力挤压泡沫了。”

宋清辉认为,住房杠杆在改善居民住房问题上发挥了积极作用,但这类方式目前存在不少亟需解决的问题。虽然它会较大地降低购房者的购房门槛,长远来看,可能并不能真正地降低购房者的购房综合成本,有一个成本延后效应。

“当前,楼市待售面积高,去库存任务重,但政策出台的初衷应以让购房者更方便、更经济买房为目的,而非让开发商等卖房者更好地去卖房。”宋清辉表示。

再融资风险需警惕

2008年,美国次贷危机引爆的全球金融危机,就是由于房贷加杠杆引起的。

所谓的“次级贷款”是相对于“普通贷款”而言的。简言之,客户在银行办理房屋按揭贷款就属于“普通贷款”或“优质贷款”,银行可通过客户支付的 首付款用以对冲房价下跌造成的损失。而“次级贷款”则是客户通过一些非银行的贷款机构,把房屋再次抵押,获得一定的首付款比例;然后,由贷款机构通过债券 市场发行“次级抵押债券”来回笼资金。由于“次级贷款”抵押优先级低、违约风险大,因此以此发行的债券也就有着同样高的违约风险。

多位接受《每日经济新闻》记者采访的市场人士均认为,此次房贷加杠杆仍属于行政层面干预市场,银行以及信贷机构介入的空间比较有限,房贷衍生工具开发量不足,因此房贷违约的传导和放大的链条能得到有效的控制。

但需要注意的是,目前市场不乏以金融方案的形式通过短期借款来冲抵首付。

“通过金融方案买房的首付比例可能仅一成。”中原地产市场研究部总监宋会雍告诉记者,当前房价上涨速度较快的背景下,若通过衍生工具不断给房贷加杠杆,其中酝酿风险的可能性将加大,需要对此保持警惕的态度。

而宋清辉认为,中国的住房贷款在中国银行业总贷款中比重较低,仍属于安全产品,并不存在如美国、日本等类似的隐患。中国的住房加杠杆与美国次级 房贷有相似之处,但差异也很大,其中最 大的不同在于,银行对待房贷风险的态度上。“中国的银行业非常关注房贷风险,并没有因为过度追求更多利润而放松了贷 款标准。例如,在个人住房贷款领域,几乎没有零首付的现象,很多不符合房贷条件的人根本没办法从银行拿到贷款,加上房贷亦未被证券化和衍生化,中国出现美 国式‘次贷危机’概率较小。”