专家解析开放式小区更能满足城市生活诉求

日前，作为时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件——《中共中央国务院 关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）印发。其中，“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成 的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化……”因颠覆了1998年福利分房制度改革以来封闭式小区风靡全国的现实，被舆论高度关切。诸如“小 区开放后，安全性如何保障？停车问题如何解决？物业如何管理？事关物权法……”之类的追问更是层出不穷。

“小区到底要不要封闭，几十年前学界就有争论，目前舆论关于‘不再建封闭小区’存在 一些误读。基于我国城市路网系统马路宽、密度小、‘毛细血管’通而不畅的现实，推广街区制意在疏通‘毛细血管’，缓解交通主干道压力，满足小区间邻里交往 的切实需要，实现小区绿化、景观等公共资源的共享及高效利用，而并非要大规模‘拆墙’、彻底打破城市及小区的原有格局。针对开放式小区私密性及安全性的担 忧，可以理解，但‘毛细血管’疏通串联后带来的一些干扰其实对原来个体院落及整体小区的正常化管理影响并不大，完全可以通过管理模式的创新予以解决。”2月22日，中国城市科学规划设计研究院院长方明接受中国建设报记者独 家专访时表示，应着眼实际、立足长远看待城市规划思路“大变脸”，开放式小区更能满足当下人们对城市生活的诉求。

助力城市效率的提升

随着经济社会的快速发展，我国城市面貌日新月异，城市及住区建设取得的成就举世瞩目。但与此同时，以“交通拥堵”为典型特征的各种“城市病”愈发突出。在此背景下，社会各界对绿色、健康、宜居、便捷城市生活空间的期盼越来越强烈。

“过去很长一段时间里，我国城市小区建设采用的都是苏联的封闭式管理模式，它带来的 好处是相对安静、私密性较好，但也存在不少弊端：比如小区与外界被一堵围墙硬性切割后，人们要出门或到隔壁小区去就得绕很远的路、花很多的时间，远不如欧 美邻里单位及我国传统街坊灵活、便捷。”方明表示，不同小区的规模及实际情况也不尽不同，规模大的小区开放、实现跟相邻小区的互通互联后，既有利于城市原 有肌理的恢复，也有利于实现小区间公共资源的共享。同时，这些小区开放后，出门就是街道，拉近了跟城市基础设施的距离，必将极大激发小区及区域的活力。

另一方面，虽然我国各大城市交通主干道相对其他国家来说宽敞许多，但因周边小区封闭，造成本应与之紧密相连的“毛细血管”长期与城市生活隔离，从而使得整个城市交通路网系统使用效率一直不高。

“国外一些国家汽车保有量比我们大的多，城市主干道路也没我们国家宽，但交通状况总 体上却比我们好，其中的道理就在于充分疏通并利用了小区里的‘毛细血管’。香港、纽约等经济比较活跃的城市就是因为路网密度高，才提高了城市效率。所以， 小区长期封闭不仅对社会资源而言是一种浪费，也极大影响了城市生活效率的提升。”方明表示。

作为当前中国规划学术界力推的城市化建设理念，开放式规划设计也是世界各国现代城市 规划的主流选择。中国房地产业协会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦就此接受本报记者采访时表示，开放式住区规划具备直接性、共享性、城市性等多 重优点，体现了城市绿色可持续发展的重要原则和方向。尽管实施操作起来存在一定的现实阻力，但在国内不乏有很多成功的实例。“事实证明，在已经进入市场销 售的开放式住区都有良好的市场口碑，它特色的生活形态吸引了大批潜在客户的注意力，开发企业为此不光增大了收益，也创造了品牌价值。”

立足大局看小区开放

近年来，我国城市及住区建设因大规模快速复制，显得过于粗放，并未给人们带来真正意 义上的宜居生活。就此，美国纽约市前规划局长、美国龙安集团总裁饶及人接受本报记者采访时表示，上述《若干意见》切中了中国当前城市及住区建设问题的要 害，尽管在一定程度上增加了城市及小区建设快速、粗放式复制的难度，但却有利于消灭山寨建筑，促进中国城市居住及生活品质的提升，并将进一步激发设计师的 创新及创造能力，为中国设计走出国 门奠定基础。

面对突如其来的城市规划思路变革，很多习惯了“封闭式小区”生活的人们觉得有些不习惯。但事实上，诸如杭州彩虹城等一些楼盘已经为开放式小区建设提供了可行性样板。据悉，总建筑面积46 万平方米、户数达3000户的彩虹城在规划时，设计了一条非常精美的中央大道，从前广场一路延伸到江边，并对所有人开放，周边的之江公寓、国信嘉园、江滨 花园和银色港湾的业主都喜欢带孩子到这里玩，还带火了步行街商铺的生意。在中央大道两旁，彩虹城则由每几幢楼组成一个小组团，以绿化围合，设置独立的组团 入口门禁。已建成十多年的彩虹城已成为杭州最有活力的住区之一。

“实际上，我国不少城市的住宅区都是类似彩虹城这样的小组团，它们由封闭变为开放 后，区域范围内相邻小组团连在一起形成的小区整体上依旧还是相对封闭的，对个体院落及小区整体的物业管理并没有多大影响。只是通过开放小组团促使国内大型 小区形成有松有紧的结构，让城市路网内部的‘毛细血管’真正发挥作用。对个体小区及居民生活本身来说，反倒更加便利。”方明表示。

针对小区开放后可能会产生的安全、机动车来往扰民等问题，对“步行城市及街区式小 区”设计深有研究的维思平建筑设计董事兼主设计师陈凌告诉本报记者，这些的确存在，但都可通过科学的规划设计手段解决。诸如：安全问题可通过空间立体化的 方式解决，即首二层安排商业，三层以上安排住宅，使商业与住宅在空间上实现了排名前列步分隔；第二步将住宅与商业分开管理，住宅出入口设置单独的门禁及监控管 理系统，甚至每栋住宅大堂可单设保安，以保证安全。

“总体而言，‘不再建封闭小区’符合当下城市生活实际，但由于其中涉及到房地产开发 环节的规划要求变更以及已售房产公共部分的使用用途调整，能否得以行之有效地实施，还需进一步完善相关法律法规及住宅小区建设技术规范。”浙江省城乡规划 设计研究院副院长余建忠对记者表示。（来源：中国建设报）